Renovierungkosten absetzen oder abschreiben

Vermietete Immobilien: Renovierung verschieben oder unter 15 % des Kaufpreises halten

Renovierungskosten richtig absetzen
Renovierungskosten absetzen oder abschreiben: 15%-Grenze und Drei-Jahres-Frist entscheidend

15 %-Grenze: Update vom 31. Januar 2016

Wird eine Immobilie zur Vermietung gebraucht erworben, fallen direkt nach dem Verkauf oft erhebliche Renovierungskosten an. Viele Vermieter haben selbstverständlich den Wunsch, diese Aufwendungen, die oft viele Tausend Euro betragen, sofort steuerlich geltend zu machen.

Leider ist das aber oft nicht möglich, da der Gesetzgeber dem mit §6 Absatz 1 Nr. 1a EStG einen Riegel vorgeschoben hat.

Vermietete Immobilien: Anschaffungsnahe Aufwendungen /  Erhaltungsaufwand


Übersteigen die Renovierungskosten (netto ohne Umsatzsteuer) der ersten drei Jahre den Kaufpreis des Gebäudes (Gesamtkaufpreis abzüglich des Grundstücksanteils) um mehr als 15% (15-%-Grenze), wird angenommen, dass ein sogenannter Instandhaltungsrückstau vorliegt, der zu einem geringeren Kaufpreis der Immobilie als normal üblich geführt hat.

Diese Renovierungskosten werden dann als sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen bezeichnet und müssen daher dem Kaufpreis hinzugerechnet werden, und können nur im Rahmen der allgemeinen Abschreibungen (je nach Fall 2%, 2,5% oder 3%) geltend gemacht werden.

Drei-Jahres-Frist: Renovierungskosten richtig verteilen

Beim Ansetzen der Renovierungskosten ist dabei die Berechnung der Drei-Jahres-Frist oft fraglich: Die Drei-Jahres-Frist beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten (Nutzen/Lastenwechsel) der im Notarvertrag festgelegt wurde und endet nach Ablauf von 3 Jahren.

Beispiel:
Hubertus, ein bayrischer Tierarzt, erwirbt mit Vertrag vom 25.05.2015 ein Miethaus in Berlin-Prenzlauer Berg für 800.000 €. Der Nutzen/Lastenwechsel wurde im Notarvertrag auf den monatsletzten Tag festgelegt, in dem der Kaufpreis voll bezahlt wurde. Hubertus zahlte am 20.06.2015 in seiner Tierarztpraxis hart erarbeite  100.000 € an den Verkäufer. Die Bank überwies den Rest von 700.000 € am 25.06.2015. Laut Aussage des Architekten, muss Hubertus weitere 120.000 € an Renovierungskosten (inkl. 19% Umsatzsteuer) aufwenden, da insbesondere die Fenster erneuert werden müssen.

Beispiel:

Hubertus, ein bayrischer Tierarzt, erwirbt mit Vertrag vom 25.05.2015 ein Miethaus in Berlin-Prenzlauer Berg für 800.000 €. Der Nutzen/Lastenwechsel wurde im Notarvertrag auf den monatsletzten Tag festgelegt, in dem der Kaufpreis voll bezahlt wurde. Hubertus zahlte am 20.06.2015 in seiner Tierarztpraxis hart erarbeite  100.000 € an den Verkäufer. Die Bank überwies den Rest von 700.000 € am 25.06.2015. Laut Aussage des Architekten, muss Hubertus weitere 120.000 € an Renovierungskosten (inkl. 19% Umsatzsteuer) aufwenden, da insbesondere die Fenster erneuert werden müssen.

 

Lösung:

  1. Fristberechnung
    Die Frist beginnt mit Ablauf des 30.06.2015 um 24:00 Uhr, da im Juni der Kaufpreis voll gezahlt wurde und der Notarvertrag den Nutzen/Lastenwechsel auf den letzten Tag dieses Monats festgelegt hat. Die Frist endet nach 3 Jahren mit Ablauf des 30.06.2018 um 24:00 Uhr.
  2. Berechnung der "Schädlichkeitsgrenze"

      Gesamtkaufpreis 800.000 €
    + Anschaffungsnebenkosten (z.B. Notar, Grunderwerbssteuer, Makler, Grundbuch), ca.   80.000 €
    - Wert Grund und Boden (Aufteilung nach Verkehrswert) 220.000 €
    + eventuell vorhanden Anschaffungsnebenkosten die nur das Gebäude betreffen            0 €
    = Gebäudeanschaffungskosten 660.000 €
    x15% Grenze für anschaffungsnahen Aufwand, netto   99.000 €
    x19%
    Grenze für anschaffungsnahen Aufwand, brutto   
    		117.810 €

     

  3. Fazit:
    Hubertus müsste die 120.000 € den Anschaffungskosten hinzurechnen, und könnte Sie nicht sofort steuerlich geltend machen, da die 120 T€ die Grenze von 117,81 T€ übersteigen. Hubertus hat nunmehr zwei Optionen:

    • Er renoviert nur für 117.000  € in den ersten drei Jahren und verschiebt die übrigen Arbeiten auf einen Zeitpunkt ab dem 1.7.2018.
    • Hubertus wartet generell die ersten drei Jahre ab und renoviert erst nach Ablauf der Frist am 30.06.2018. Eventuell werden nur Notreparaturen im geringen Umfang durchgeführt, um die Funktionsfähigkeit des Gebäudes zu erhalten.

Hinweise:

  • Allgemein jährlich wiederkehrende Schönheitsreparaturen (Farbausbesserungen im Treppenhaus) oder Kleinreparaturen (tropfende Wasserhähne, Verstopfungen, Behebung von Funktionsstörungen an der Elektro- oder der Heizungsanlage) gehören nicht zur 15-%-Grenze.
  • Erweiterungen des Gebäudes zur Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche (z.B. Dachgeschossausbau, Anbau Wintergarten) gehören grundsätzlich nicht zu Instandhaltungsauswendungen sondern stellen stets neue Herstellungskosten dar, die auf die Laufzeit von 33,33, 40 oder 50 Jahre abzuschreiben sind.

Update 30.01.2016: Die Regelungen zur 15%-Grenze sind derzeit in vielen Fällen strittig!

Sofern es derzeit zu einem Streit mit dem Finanzamt kommt, ist anzuraten, steuerliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, da derzeit vier Fälle zu diesem Thema rechtsstrittig sind und beim Bundesfinanzhof zur Entscheidung liegen. Wahrscheinlich sind die strittigen Fragen auch auf Ihren Fall anwendbar:

  • Aufwendungen, um ein erworbenes Gebäude in einen vermietbaren Zustand zu versetzen
    FG München v. 03.02.2015 - 11 K 1886/12 - Revision BFH IX R 15/15
  • Aufwendungen zur Erhöhung des Wohnstandards
    FG München v. 25.02.2014 - 6 K 2930/11 - Revision eingelegt BFH IX R 25/14
  • Schönheitsreparaturen im Rahmen ein anderen Baumaßnahme
    FG Münster v. 25.09.2014 - 8 K 4017/11 - Revision eingelegt BFH IX R 22/15
  • Erneuerung einer Einbauküche
    FG Schleswig-Holstein v. 28.01.2015 - 2 K 101/13 - Revision eingelegt BFH IX R 14/15
  • Beseitigung von nachträglichen Schäden (durch den neuen Mieter nach Erwerb) innerhalb von drei Jahren
    FG Düsseldorf v. 21.01.2016 - 11 K 4274/13 E - Revision zugelassen, noch kein Az veröffentlicht